Combien faut-il vraiment économiser avant d’acheter une maison au Québec ? 5 %, 10 %, 20 % ? Et comment accumuler cette somme le plus vite possible ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la mise de fonds pour une maison au Québec en 2026 — règles SCHL, assurance prêt, CELIAPP et RAP inclus.
- Mise de fonds minimale : 5 % pour les propriétés sous 500 000 $
- Entre 500 000 $ et 999 999 $ : règle mixte 5 %/10 %
- 1 000 000 $ et plus : 20 % minimum, assurance SCHL obligatoire jusqu’à 1 499 999 $
- Sous 20 % de mise de fonds = prime SCHL de 2,80 % à 4,00 %
- CELIAPP + RAP = jusqu’à 100 000 $ libres d’impôt par personne
Les règles de mise de fonds minimale au Canada en 2026
Au Canada, la mise de fonds minimale est encadrée par la loi fédérale et dépend du prix de la propriété :
| Prix de la propriété | Mise de fonds minimale | Assurance SCHL |
|---|---|---|
| Moins de 500 000 $ | 5 % | Obligatoire si < 20 % |
| 500 000 $ à 999 999 $ | 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur le reste | Obligatoire si < 20 % |
| 1 000 000 $ à 1 499 999 $ | 20 % | Obligatoire |
| 1 500 000 $ et plus | 20 % | Non disponible |
L’assurance prêt hypothécaire SCHL : comment ça fonctionne ?
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Cette prime protège le prêteur — pas vous — mais elle vous permet d’acheter avec moins d’argent de départ.
| Mise de fonds | Prime SCHL | Exemple sur 450 000 $ |
|---|---|---|
| 5 % (22 500 $) | 4,00 % | 17 100 $ ajoutés à l’hypothèque |
| 10 % (45 000 $) | 3,10 % | 12 555 $ ajoutés à l’hypothèque |
| 15 % (67 500 $) | 2,80 % | 10 710 $ ajoutés à l’hypothèque |
| 20 % (90 000 $) et plus | 0 % | Aucune prime |
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Vaut-il mieux attendre d’avoir 20 % ?
Une idée reçue veut qu’il faille absolument 20 % de mise de fonds. Mais est-ce toujours la bonne stratégie ? Pour comparer les deux scénarios en détail, consultez notre calculateur acheter vs louer.
- Attendre 20 % (100 000 $) : environ 3 ans supplémentaires. Si le marché monte de 5 % par an, la maison vaut 578 000 $ — vous avez perdu 78 000 $ de pouvoir d’achat en attendant.
- Acheter maintenant à 10 % : vous payez une prime SCHL d’environ 14 000 $, mais vous profitez de l’appréciation du marché immédiatement.
Comment accumuler votre mise de fonds rapidement
Trois comptes enregistrés sont vos meilleurs alliés pour accumuler une mise de fonds efficacement au Québec :
Le CELIAPP : l’outil incontournable des premiers acheteurs
Le CELIAPP combine les avantages du REER (déduction fiscale) et du CELI (retrait libre d’impôt) en un seul compte.
- Cotisation maximale : 8 000 $/an
- Plafond à vie : 40 000 $
- Les droits inutilisés se reportent (maximum 8 000 $ de report par année)
- Si vous n’achetez pas, l’argent peut être transféré dans votre REER sans affecter vos droits
Ouverture gratuite, interface en français, FNB sans commission. Idéal pour accumuler votre mise de fonds.
Le RAP : retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet aux premiers acheteurs de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne de leur REER sans payer d’impôt au moment du retrait. Consultez notre guide complet sur le RAP pour les règles détaillées et les pièges à éviter.
- Ne pas avoir habité une propriété que vous possédiez dans les 4 dernières années
- L’argent doit être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait
- Si vous ne remboursez pas, le montant non remboursé s’ajoute à votre revenu imposable chaque année
La combinaison gagnante : CELIAPP + RAP
| Combinaison | Montant maximal |
|---|---|
| CELIAPP seul | 40 000 $ par personne |
| RAP seul | 60 000 $ par personne |
| CELIAPP + RAP | 100 000 $ par personne |
| CELIAPP + RAP (couple) | 200 000 $ pour deux |
Les frais supplémentaires à prévoir à l’achat
La mise de fonds n’est pas le seul montant à budgéter. Prévoyez 2 % à 4 % du prix d’achat en frais supplémentaires :
- Frais de notaire : 1 500 $ à 2 500 $ (obligatoire au Québec)
- Droits de mutation (taxe de bienvenue) : 0,5 % à 3 % selon la valeur et la municipalité
- Inspection préachat : 400 $ à 600 $
- Ajustements de taxes et frais divers : variable
Stratégie complète : plan sur 3 ans pour accumuler 60 000 $
Voici un plan concret pour une personne avec un revenu de 70 000 $ qui veut acheter une propriété à 450 000 $ dans 3 ans. Pour estimer votre remboursement d’impôt selon votre revenu exact, utilisez notre calculateur REER.
- Dès maintenant : Ouvrez un CELIAPP (même avec 100 $) pour faire courir vos droits de cotisation.
- Année 1 : Cotisez 8 000 $ au CELIAPP → récupérez ~3 200 $ de remboursement d’impôt. Cotisez 5 000 $ au REER. Total épargné : ~16 200 $.
- Année 2 : Répétez. Réinvestissez les remboursements dans votre CELI. Total cumulé : ~34 000 $.
- Année 3 : Même chose. Au moment d’acheter : retirez 24 000 $ du CELIAPP + 15 000 $ via le RAP + épargne CELI = mise de fonds complète.
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✅ Ce qu’il faut retenir
La mise de fonds minimale est de 5 % pour les propriétés sous 500 000 $, mais prévoyez aussi 2 à 4 % pour les frais d’achat. Le CELIAPP est l’outil numéro un à ouvrir dès maintenant. Combiné au RAP, un couple peut accumuler jusqu’à 200 000 $ libres d’impôt. Attendre 20 % n’est pas toujours la meilleure stratégie — utilisez notre calculateur de mise de fonds pour simuler votre situation.
Questions fréquentes
Quelle est la mise de fonds minimale au Québec en 2026 ?
La même que partout au Canada : 5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $, une règle mixte entre 500 000 $ et 999 999 $, et 20 % pour les propriétés à 1 million $ et plus.
Peut-on utiliser un don familial comme mise de fonds ?
Oui. Les prêteurs acceptent les dons de membres de la famille immédiate. Une lettre de don confirmant que l’argent n’a pas à être remboursé est exigée. Chez certains prêteurs, le don doit être dans votre compte depuis au moins 90 jours.
Peut-on emprunter sa mise de fonds ?
Non. Les prêteurs exigent que la mise de fonds provienne de vos propres économies, d’un don familial, du CELIAPP ou du RAP. Un prêt personnel pour financer la mise de fonds est interdit et doit être déclaré au prêteur.
Vaut-il mieux mettre 5 % ou attendre 20 % ?
Ça dépend du marché et de votre situation. La prime SCHL coûte de 2,80 % à 4 % — mais si les prix montent de 5 à 7 % par an pendant 3 ans d’attente, vous avez possiblement perdu plus que la prime. Utilisez notre calculateur de mise de fonds et notre outil acheter vs louer pour comparer.
Combien de temps faut-il pour accumuler une mise de fonds au Québec ?
Avec 1 000 $/mois dans un CELIAPP et un CELI, comptez 2 à 3 ans pour 5 % sur une propriété à 400 000 $. Pour 20 %, comptez plutôt 6 à 8 ans sans tenir compte des rendements.
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